Geçen hafta yatağına duvar göçen bir insan olarak sanırım konut krizi krizi konusunda konuşmak en çok benim hakkım. Yaklaşık iki üç senedir içinde debelendiğim iyi konum, sağlam yapı, ucuz kira üçgeni sadece benim değil milyonlarca insanın hayat kalitesini derinden etkiliyor. Maslow’un ihtiyaç piramidinin temeline uyku ve güvenlik ihtiyacını koyduğunu düşünürsek, yaşadığımız yerde konfor istediğimiz için hiçbirimiz haksız değiliz.
Küresel ekonomik krizin pençesinde olan dünya vatandaşları olarak herkes belirli bir noktada kendini haklı görüyor. Ev sahipleri fahiş fiyatlı konutları için çeşitli bahaneler sunarken, her gün emlakçı kapısı arşınlayan potansiyel kiracılar bir noktada yukarıdaki üçgenin en az bir elemanından vazgeçmek zorunda kalıyor. İyi ve sağlam bir binada yaşamak istiyorsan, cüzi bir miktarı gözden çıkarmalısın. Eğer bütçen buna müsait değilse, ceketinin sol cebinde biber gazı taşıdığın veya göçükte hayatta kalma planları yaptığın bir eve razı olman gerek. Peki insani ihtiyaçlarımız için bu kadar müşkül bir duruma razı olmaya mecbur muyuz? Yoksa her alanı demokratikleştirdiğine inandığımız teknoloji sadece inşaat şirketlerine ve tuzu kuru kesime mi hitap ediyor?
Teknoloji büyük şirketler ve politikacıların günah keçisidir
Bugün pek çoğumuzun güvenli barınmaya erişememesinin temelinde verimsiz inşaat faaliyetleri, erişilebilirlik için eşit fırsat sunulmaması ve piyasaların yeterince şeffaf olmaması yatıyor. Bu sorunların her biri tek tek odaklanıldığında çözülebilir gibi görünse de, birbiriyle derinden bağlantılı olduğu için çok daha karmaşık bir çıkmazı bir araya getiriyor. Üstelik piyasayı şekillendiren ‘büyük güçler’ enseyi kararttı, çoğu teknolojinin konut krizine bir çözüm getiremeyeceği konusunda hemfikir. Ya da hemfikir gibi görünmek işlerine geliyor.
Yalnızca inşaat sektörünü yönlendiren şirketler değil, politikacılar da barınma sorununun teknolojinin müdahalesiyle çözülemeyecek kadar kronik bir durum olduğunu dile getiriyor. Ne de olsa bir inşaat şirketinin teknolojiye yaptığı herhangi bir yatırım şirketin problemlerini çözecek, ev arayan milyonların değil. Hayatımıza dair kararlar vermeyi kendilerine hak görenlerin fikirleri bir yana, yıkıcı teknolojilerin erişilebilirliği artıracağına inancı olan bir kesim de mevcut. Kâr amacı gütmeyen bir ulusal konut kuruluşu olan Enterprise Community Partners’ın inovasyon başkan yardımcısı Matt Hoffman da onlardan biri.
Hoffman, doğru fikirlerin piyasayı değiştirmeye yardımcı olacağını savunuyor. Fikrinin arkasında durduğunun bir göstergesi olarak, Enterprise’ın yakın vadede teknoloji start-up’larına yatırım yapmaya başlamasını gösterebiliriz.
Risk sermayesi şirketi Urban Innovation Fund’da yönetici ortak olan Clara Brenner da denklemin öteki tarafında yer alanlardan. Brenner’a göre barınma problemi tamamen politik bir sorun ve politika yapıcılar çok içten olmasa da bir noktada teknolojinin çözüm getirmesi gerektiğine inanıyor. Oysa konut krizinin bu denli kronikleşmesinin sebepleri arasında kontrolsüz imar yasaları, arazi kullanım kısıtlamaları ve vergi politikaları da yer alıyor. Teknolojinin politikaya müdahale ettiği bir noktada dünyanın çok daha güzel bir yer haline geleceğine eminiz, fakat bulunduğumuz yerde pek de uygulanabilir bir senaryo değil.
“Bir teknoloji şirketinin gelip bu pisliği temizlemesini bekliyorlar. Aslında bütün bunlar bizim pisliklerimiz ve biz uğraşmak zorunda kalacağız.”
– Urban Innovation Fund Yönetici Ortağı Clara Brenner
Çare: Proptech
Problemin farkında olup çözüm getirmeyenler ve umudu olsa da adımlarını ağırdan alanlar bir yana, son dönemde iki gruba da dahil edemeyeceğimiz proptech girişimler pazardaki yerini aldı. Peki, çoğumuza yabancı Proptech’ler gayrimenkul sektöründe inovasyonu ön plana çıkararak hepimize hitap etmeyi başarabilecek mi?
Proptech şirketler dost mu, düşman mı?
Hâlihazırda ev arayan biri olarak geçtiğimiz yıldan bu yana Türkiye’deki gayrimenkul rakamlarını seninle paylaşayım.
Gayrimenkul değerleme platformu Endeksa’nın verilerine göre Türkiye genelinde konut fiyatlarında yıllık değer artışı yüzde 63 seviyesinde gerçekleşirken; İstanbul’da yıllık değer artışı yüzde 75, Ankara’da yüzde 50, İzmir’de ise yüzde 55 olarak gerçekleşti.
2020 yılının Eylül ayında Bahçelievler’de 3.000 tl kiraya burun kıvırırken, bugün 7.000-8.000 bandında bulduğum evlere sevinmeme bir türlü anlam veremeyen anne babama yukarıdaki raporu gösterdim. Benim gibi aile evinden uzakta aktif çalışan veya okuyan pek çok insanın mecbur olduğu gibi hayatın getirdiklerine ayak uydurmak zorundayım. Fakat hayat bizim ihtiyaçlarımıza ayak uydurmadığından, içinde bulunduğumuz durumun hem maddi hem de manevi yükü omuzlarımızda büyümeye devam ediyor.
Gayrimenkul teknolojilerinin havalı bir ifadesi olan ‘proptech’, dijitalleşme ve otomasyon furyasının gayrimenkul alanındaki çıktılarını barındırıyor. Tüketicinin ihtiyaçları çerçevesinde şekillenmek e-ticaret sektörünün bile yeni uyandığı bir gereklilik iken, gayrimenkul sektörünün de bu alana adım atması küresel konut krizinin ne kadar ciddi bir noktaya geldiğinin bir diğer göstergesi.
Proptech aracılığıyla sosyal mecralar üzerinden davranışları incelenen tüketiciler için kişiselleştirilmiş pazarlama stratejileri hazırlanabilir. Stratejik yol çizme alanında hâlâ kat etmesi gereken yollar olsa da, Proptech ile şirketlerin büyük veri gruplarını analiz ederek; yatırım kararları alabileceğini, teknolojiyle uyumlu yenilikçi çözümler geliştirebileceğini, müşterilerin değişen ihtiyaçlarına hızla yanıt verebileceğini öngörmek mümkün.
Post-Prefabrik Yerleşkeler
Konut krizi dile getirildiğinde en hızlı ve efektif çözüm sunabilecek start-uplar, prefabrik inşaat hayalinin peşinde koşanlar olarak görülüyor. Eğer çözüm kısa zamanda düşük maliyetleri konutlar üretmekten geçiyorsa, yakın zamanda acil barınma krizlerine müdahale eden 3D baskı teknolojisi, gelecekteki suni mahallelerimizin baş mimarı olarak konumlanabilir. Fakat belirttiğimiz gibi konut krizi tek bir koldan çözülemeyecek kadar karmaşık ve derin temelli bir sorun.
Kripto para şirketi Coinbase’in baş hukuk görevlisi Brian Brooks, konut sektörünün temel arz ve talep uyumsuzluğunu özetledi. Brooks, teknoloji şirketlerinin barınma problemini çözmek için atacağı adımlarda göz önünde bulundurması gereken dört temel maddeye vurgu yaptı:
1. Yeni konut teknolojileri ile maliyetleri düşürmek
Teknoloji belki bir gecede ev fiyatlarını yarıya indiremez fakat yeni birimler için tedarik maliyetlerini düşürmek? İşte 3D baskı ile tam olarak bundan bahsediyoruz. Kontrollü bir ortamda inşaat süresini ve maliyetlerini azaltmak, geleneksel yerleşkelerin popülerliğini sekteye uğratarak emlak piyasasını rahatlatabilir.
2. Sermayeyi herkes için erişilebilir hale getirmek
Ev sahibi olmak isteyenlerin, bu hayalini gerçekleştirmesinin yolu sermayaye erişim sağlayabilmelerinden geçiyor. EasyKnock ve NerdWallet gibi şirketler, gereken işlemmlerin çoğunu üstleniyor ve otomatikleştiriyor. Hatta başvuru formunu doldurarak ve borçlunun benzersiz durumuna uyan rekabetçi seçenekler sunarak en iyi ipotek için alışverişi kolaylaştırıyor.
3. Risk tahmin yöntemlerini iyileştirmek
Mevcut risk tahmini, borçlunun kredi puanı başta olmak üzere bir avuç manuel olarak ağırlıklandırılmış faktöre dayanıyor. Bugün kredi puanları, borçlunun ipotek ödeme geçmişi, kredi kartları ve diğer tüketici kredileri gibi birkaç ödeme kategorisi gayrimenkul sahibi olmak isteyen vatandaşların kaderini belirliyor.
Yapay zekâ ve blok zincir teknolojisi, daha doğru modeller oluşturmamıza izin vererek ve bu modellere eklenecek daha fazla veri sağlayarak riski daha iyi tahmin etmemize yardımcı olabilir. Yapay zekâyı kullanarak, gerçekte neyin kredi performansıyla alakalı olduğunu daha iyi bilebiliriz. Ya da Blockchain girişimcilerinin oluşturmaya çalıştığı, bir borçlunun gelecekteki imkânlarını ve geri ödeme isteğini tahmin edebilen, ayrıca daha fazla yinelenen ödeme kategorisini yakalayan ödeme bilgisi ağları efektif bir çözüm sunabilir.
4. Kredi yönetim maliyetlerini düşürmek
Kredi yönetiminin maliyetli bir süreç olduğu konusunda hepimiz hemfikiriz. Bir kredinin oluşturulması, ödeme tahsilatı, tapu arama ve temerrüt hizmeti, bir kredinin maliyetine 100-150 baz puan ekleyebilir.
Blockchain teknolojisi, sürecin daha fazlasını otomatikleştirerek kredi yönetiminin maliyetlerini azaltabilir. 50’den fazla finans kurumu tarafından kullanılan halka açık açık kaynaklı blok zinciri Provenance, herhangi bir analog kayıt platformuna gerek duymadan, blok zincirinde kayıtlı tamamen elektronik bir ipotek başvuru süreci sunuyor.
Co-living furyası çözümün bir parçası mı, çaresizlik kurşunu mu?
L koltuk, kocaman televizyon ve evcil hayvan içeren yalnız yaşam birçoğumuzun hayallerini süslüyor. Uzun süreli yalnızlık o kadar tatmin edici bir süreç olmasa da, mevcut fiyatlarla kirayı ve faturaları tek başına karşılamak yine birçoğumuz için bir seçenek değil. Öğrenci hayatının güzel bir parçası olan en az iki kişinin paylaştığı evler, maaşlı bir çalışan olduğumuzda da tercih etmemiz gereken bir hayat tarzı olduğunu bize hatırlatıyor. Yalnızca tanıdığımız insanlarla değil, rastgele topluluklarla da ortak bir yaşam alanını paylaşmaya dayanan co-living, toplumsal yaşamın konforlu yanlarını parlatıyor. Toplumun bir kesimi için ortak yaşam kültürü sürdürülebilirliği destekleyen ve zamansız + mekansız bir hayat tarzını benimseten bir tercih olsa da, yine birçoğumuz için maliyet bölüşme pratiği diyebiliriz.
Biraz farklı bir açıdan baktıktan sonra ev arkadaşlarımızı eskisi kadar sevecek miyiz, yoksa mecbur bırakıldığımız bir düzenden memnunmuş gibi davrandığımız için üzülecek miyiz o kısmını size bırakıyorum. Tek bildiğim teknolojinin hâlâ yeni alanlarda hepimiz için çözüm yolları sunabiliyor olması ve karar vericilerin tercihlerini toplum refahı ve kâr arasında nereye yönlendireceklerinin tahmin edilebilirliği. Bu yazı benim ilk evsiz yazım, umarım sonraki haftalarda kafamdaki bir soru işaretini yok etmiş şekilde, daha iç açıcı başlıklara yönelmiş olurum. Sizce Maslow çaresizliğimi görseydi, İhtiyaçlar Piramidi’nin giriş katını bana kiralar mıydı?
