Euronews’in haberine göre 2020’nin ilk çeyreğinden 2021’in ilk çeyreğine kadar geçen sürede Almanya ve Hollanda gibi Avrupa ülkelerinde %5-15 bandında yaşanan kira artışları Türkiye’de %32 seviyesinde görülüyor. Bu artış oranları hem ülkemizde hem de dünyadaki emlak sektöründe yaşanan sorunu gözler önüne seriyor. Bu gibi ani fiyat dalgalanmalarının yaşandığı kriz anlarında ise yeni güven sorunları oluşuyor ve riskler artıyor. Bu da beraberinde kötü niyetli insanlarla birlikte kötü niyetli uygulamaları getirebiliyor. Şu an emlak sektöründe yaşanan kötü niyetli faaliyetler ve sonucunda insanların mağdur olması durumuna blockchain teknolojisinin sunduğu güven sistemi ile uzun vadeli bir çözüm üretebilir ve sektörü daha sürdürülebilir hale getirebiliriz.
Özellikle ülkemizdeki kira fiyatlarında yaşanan ani ve yüksek artış, çeşitli sorunlara yol açtı. Tepkiler genelde fiyat seviyesine karşı dile getirilse de bu krizin yarattığı panik ortamında artan kötü niyetli faaliyetler de sorunun fiyatlar kadar önemli bir boyutunu teşkil ediyor. Mevcut durumdaki gibi fiyat artışlarında pazarlık gücü alıcıdan satıcıya geçerken kiracıya karar vermek için daha dar bir alan, daha kısa bir süre ve daha az seçenek bırakılıyor. Bu baskı ise alıcıyı paniğe sürüklüyor. Bu panik ve baskı ortamından yararlanmak isteyen kötü niyetli kişiler ise sektördeki güveni suistimal ediyor.
Krizden Doğan Dolandırıcılık: Kapora
Bu gibi durumlardan en yaygını bu kriz döneminde kapora dolandırıcılığı olarak öne çıkıyor. Bu senaryoda dolandırıcılar ellerindeki pazarlık gücünü kullanıyor. En çok kullanılan argümanlardan biri ise “Eve çok talip var, gidersen başkası tutar. Kapora ver ki ciddiyetini anlayalım!” Alınmak istenen malı geçici olarak rezerve etmeye yarayan kapora bedelini talep etmek esasında bir dolandırıcılık değil. Ancak kötü niyetli kişiler bu kriz anından yararlanarak kapora sözleşmesi yapmadan para aktarımının gerçekleşmesini istiyor ve çoğunlukla bunu başarıyor. Böylece bu paranın ne için alınıp verildiği, tarafların sorumlulukları, anlaşmazlık durumunda başvurulacak kurumlar gibi temel sözleşme maddeleri oluşmadığından para teslim edildikten sonra hiçbir bağlayıcılık oluşmuyor.
Hürriyet’e konuşan Tüketici Başvuru Merkezi Onursal Başkanı Aydın Ağaoğlu dolandırıcılıklara konu olan ilanlardaki evlerin gerçekte belirtilen ev bile olmayabileceğini vurguluyor.
25 yaşındaki inşaat mühendisi Abdullah İ. bu yöntemle mağdur olan kişilerden birisi. Çalıştığı iş uzaktan çalışma düzeninden yüz yüze düzene dönünce İstanbul’da ev aramaya başlayan Abdullah, bir online emlak platformunda bulduğu ilan üzerine ilgili numara ile iletişime geçti. Piyasadaki olağanüstü hareketlilik ve fiyatların ani artışının yarattığı panik ortamı ile elindeki fırsatı kaçırmamak üzere hızlı davrandı. Konuşmaları üzerine 2800 TL kapora ücretini kendini satıcı olarak tanıtan kişinin belirttiği banka hesabına yatırdıktan sonra ise muhatabına bir daha ulaşamadı. Bu olaydan sonra emlak platformu ise “bizde üyeliğiniz bulunmuyor” cevabını duyduktan sonra bir destek alamadı. Daha da önemlisi elinde bağlayıcı bir belge bulunmadığı için kanıt yetersizliğinden adli mercilere de şikayette bulunamadı.
23 yaşındaki yüksek lisans öğrencisi Şerefcan Duranlı,finansal olarak zarara uğramasa dahi İstanbul’da ev arama sürecinde güven zemini oluşmaması sebebiyle sıkıntılar çekmiş.
“Emlakçıların belli bir ofisi olsa dahi dökümantasyondan olduğunca kaçınıyorlar. Bu kaçınmanın sebebi esasında tembellik değil. Bunu çoğunlukla gereksiz olarak görüyorlar ya da geçerliliğine inanmıyorlar, dolayısıyla belge işlemleriyle hiç araları yok. Hatta büyük güvenilir emlak firmalarının temsilcileri bile “Parayı gönder ve sadece bana güven!” gibi bir tavır takınıyorlar. O dönem henüz düzenli geliri olmayan bir öğrenci olarak bu miktardaki parayı daha yeni tanıdığım birine güvence olmadan göndermek benim için kabul edilebilir bir şey değil. Yine de evrak işlerinden kaçınma alışkanlığı İstanbul’daki emlakçılar arasında çok yaygın. Müşteriden makbuzsuz para göndermesini istemek son derece yasa dışı olsa da, günümüzde Türkiye’de şikayetlerin pek bir anlam ifade etmediğini bildikleri için bunu yaparken hiç çekinmiyorlar.”
Duranlı’nın belirttiği “belgeden kaçınma” durumu sektörün güvenilirliğini düşürürken yeni dolandırıcılıklara da kapı aralıyor. Örneğin Cumhuriyet’in haberine göre ev sahipleri, kendilerini emlakçı olarak tanıtarak kira ve depozitonun üzerine ek olarak “emlakçı komisyonu” almaya çalışıyorlar.
Emlak Sektörü ve Blockchain
Blockchain; sunduğu neredeyse eş zamanlı olacak şekilde işlem hızı, üçüncü bir tarafa gerek bırakmayan güven inşası, dağıtık yapısıyla kayıtları ele geçirilmeye karşı koruması, geri alınamaz sistemiyle çifte harcama gibi riskleri ortadan kaldırması ve ağdaki paydaşların onayıyla ilerleyerek dışarıdan manipülasyon riskini en aza indirmesiyle yukarıda yer alan sorunlara potansiyel bir çözüm olarak öne çıkıyor.
140’a yakın ülkede faaliyet gösteren dünyanın lider danışmanlık firmalarından biri Deloitte, 2017’de yayınladığı “Gayrimenkulde blockchain: Gelecek Burada!” isimli raporunda “Emlak sektörü neden blockchaine ihtiyaç duyuyor?”” sorusunu 5 maddede cevaplıyor:
1. Ortak bir veri tabanı ihtiyacı
Ortak veri tabanları satın alma ve kiralama işlemleri için sağlıklı bir kıyaslama imkanı sağlamasıyla önem arz ediyor. Çoklu listeleme hizmetleriyle farklı platformlarda ya da aracılarda düzensiz olarak bulunan mülk bilgileri daha ulaşılabilir hale getirilebilir.
2. Farklı paydaşların veritabanına erişimi
Gayrimenkul varlıkları yönetmek için mülk sahipleri, kiracılar, işletmeciler, yatırımcılar ve aracılar gibi ilgili bilgilere ihtiyaç duyan ve onları değiştirmesi gereken taraflar mevcut. Blockchain tabanlı bir sistem her bir paydaşa bu imkanı sunabilir.
3. Paydaşlar arasındaki güven
Çoğu zaman gayrimenkul varlıkları kiralama ya da satın alma durumlarında taraflar birbirleri için “yabancı” sayılır. Dolayısıyla taraflar bu durumlarda güven eksikliği ya da endişe hissedebilir. Blockchain, dijital kimlikler ve gayrimenkul tapuları, hak, rehin, finansman ve kiracılık için sunduğu şeffaf kayıt tutma sistemi ile taraflar arasındaki güvensizliği kaldırabilir.
4. Aracılardan kurtulma fırsatı
Komisyon usulü çalışan aracılara, blokckchainin sunduğu direkt etkileşim imkanı ve akıllı sözleşmeler aracılığıyla gelen otomatik onay fırsatı ile gerek kalmayabilir.
5. İşlem bağımlılığı
Kefil gerektiren ya da kredi onayı gibi durumlarda işleme sokulacak sözleşme maddeleri için akıllı sözleşmeler otomatik uygulama fırsatı sağlar. Böylece zaman kaybetmeden bağımlı değişkenler istenen duruma geldiği takdirde sözleşme aktive olabilir.
Danışmanlık firması, bu ihtiyaçları karşılayan blockchain tabanlı bir gayrimenkul sisteminin işletimini ise 8 adımda özetliyor.
- Blockchain tabanlı çoklu listeleme platformunda mülk araştırması
- Mülkü yerinde inceleme
- Pazarlık süreci
- Blockchain kayıtlı kimlikleri kullanarak kiralama öncesi durum tespiti / kapora ödemesi
- Kontratın şartlarının hazırlanması
- Blockchain tabanlı akıllı sözleşmeler ile kira kontratının hazırlanması ve imzalanması
- Akıllı kontratlar sayesinde otomatik nakit akışı ve sahiplik tanımı
- Gerçek zamanlı veri analizi
Böyle bir sistemin oturtulduğu senaryoda mülke dair konum, sahiplik, tarihçe ve yapı gibi bilgiler standart bir şekilde ve şeffaf halde ev arayan kişilerce erişilebilir halde bulunur, sahte ilanların önüne geçilir, hem alıcının hem de satıcının ödemeleri garanti altına alınabilir. Yukarıda bahsedilen örneklere dönülürse; Abdullah İ., eve dair kayıtları kontrol edip ilanı teyit edebilir ve uyuşmazlık halinde kendini güvence altına alabilirdi. Para aktarımı adımında ise akıllı sözleşmelerin sunduğu imkanlardan yararlanıp muhatabının insiyatifine kalmadan ödemesini gerçekleştirir gerçekleştirmez süreci ilerletebilirdi.
Ek olarak, standart hale getirilmiş çoklu listeleme servislerini kullanabiliyor olsaydı bunlar her bir platfroma ayrı ayrı üye olmak zorunda kalmayacağı için “bizde üyeliğiniz bulunmuyor” sebebiyle desteksiz kalmazdı. Duranlı ise ev ararken tanımadığı kişilere “güvenmek” zorunda bırakılmak yerine şeffaf ve onaylı bilgilere ulaşarak güvenini kendi tesis eder ve ödemelerini de yine akıllı sözleşmelerle garanti altına alabilirdi.
Blockchain Temelli Emlak Çözümleri
Böyle bir sistemin ilk adımları birkaç yıldır atılıyor. REX MLS bu öncülerden biri. Ethereum blok zinciri tabanlı bir gayrimenkul kayıt sistemi oluşturan çoklu liste servisi, ev arayanlara standart hale getirilmiş bir bilgi akışı vaat ediyordu. Ek olarak, mülk bilgilerini istenen formatta giren kullanıcılara teşvik sağlamak için kendi kripto parasından ödül veriyor ve sistemin devamlılığını öngörüyordu. Teoride heyecan verici imkanlar sunan REX, Forbes’un bildirdiğine göre 2017’de gerçekleştirdiği halka arz sırasında kripto paraları yanlış adrese göndererek 1.33 milyon dolar zarara uğrasa da şirketin pazarlama lideri Eric Rothman “kullancıların kayıtlarını güvenli bir şekilde depolayacak blockchain tabanlı bir sistem üzerine çalışmaktan heyecan duyduklarını” firmanın blogunda geçtiğimiz sene yayınladığı yazıda paylaşıyordu.
Özel şirketlerin yanında devletler de gayrimenkul sektörü için blockchain çözümlerine ilgi duyuyor. Örneğin İsveç tapu ve kadastro idaresi Lantmäteriet, tamamiyle blockchain tabanlı bir tapu işletim sistemine sahip. Kurum ek olarak, blockchain çözümleri sağlayan Chroma Way ile blockchain tabanlı ev satışları için araştırma yapıyor.
Blockchain tabanlı bir emlak sisteminin savunucuları ülkemizde de mevcut. Anadolu Ajansı’nın haberine göre Blockchain Türkiye Platformu Yönetim Kurulu Üyesi Barış Özistek, bu konsepti mümkün görüyor:
“Dijital paranızı gönderip tapu kaydını da Blockchain üzerinden aldığınızda, kimsenin birbirini görmesine gerek kalmaksızın yüzde 100 güvenli bir şekilde tapu işlemleri gerçekleştirilebilir.”
Özetle, emlak sektörüne blockchain temelli çözümler entegre edilerek özellikle kriz anlarında riskler en az seviyede tutulabilir, paydaşlar için ortak bir güven ortamı yaratılabilir ve sonuç olarak sektörün güvenilirliği ve sürdürülebilirliği artırılabilir.
